Udlejer ansvarlig for, at erhvervslejemål kunne anvendes som aftalt i erhvervslejekontrakten

28.06.24

Sagens faktum
I en erhvervslejekontrakt indgået den 1. september 2019 blev det mellem lejer og udlejer aftalt, at det lejede skulle anvendes ”til drift af restaurant/cateringvirksomhed”.

Ifølge erhvervslejekontrakten var udlejer ansvarlig for, at det lejede lovligt kunne anvendes til den mellem parterne aftalte brug. Samtidig var lejer ansvarlig for, at den faktiske brug af lejemålet var lovlig igennem lejeperioden.

Kort efter lejers ibrugtagen af det lejede, blev lejer mødt med et påbud fra kommunen om, at virksomhedens drift var i strid med gældende lokalplansbestemmelser, idet lokalplansområdet kun var udlagt til erhvervsdrift med cateringformål svarende til 20 % af den samlede drift. På dette tidspunkt anvendte lejer udelukkende lejemålet til catering.

Kommunen påbød lejer at indstille eller ændre driften til 80 % restaurant og 20 % catering.

Idet hverken udlejer eller lejer lykkedes med at bringe lejemålets anvendelse i overensstemmelse med lokalplanen og heller ikke kunne opnå dispensation for forholdet, så lejer sig nødsaget til at ophæve erhvervslejekontrakten, ligesom lejer krævede erstatning for dennes tab som følge af selve ophævelsen.

Resultat
Under byretssagen gjorde udlejer gældende, at lejers mulighed for at benytte erhvervslejemålet ikke var væsentligt indskrænket, idet lejer blot skulle nedjustere sine catering-aktiviteter, og at lejer i øvrigt havde været bekendt med lokalplanen og derfor måtte være i ”ond tro” om lokalplanens anvendelsesbegrænsninger.

Byretten fandt dog, at lejer var berettiget til at ophæve erhvervslejekontrakten, idet udlejer ikke havde efterkommet pligten til at sørge for, at det lejede lovligt kunne anvendes til ét af de aftalte formål (nemlig catering) forud for indgåelse af erhvervslejekontrakten.

Derudover havde det været udlejers ansvar at præcisere anvendelsesbestemmelsen således, at lejer – forud for indgåelse af erhvervslejekontrakten – ikke kunne have været i tvivl om, at der alene måtte drives cateringvirksomhed svarende til 20 % af den samlede drift.

Trods lokalplanen var offentlig tilgængelig, kunne det ikke komme lejer til last, at lejemålets anvendelse oversteg grænserne for tilladt cateringvirksomhed.

Afgørelsen blev senere stadfæstet af Vestre Landsret, der fandt, at lejer ikke alene var berettiget til at ophæve erhvervslejekontrakten, men ligeledes kunne kræve erstatning for tabet forbundet med ophævelsen trods det af erhvervslejekontrakten fremgik, at lejer ikke ville få misligholdelsesbeføjelser som følge af udlejers opsigelse eller lejemålets ophør i øvrigt.

Landsrettens afgørelse blev i den forbindelse begrundet med, at udlejers forsøg på at ”erstatningsansvarsbegrænse”  dennes pligter ikke kunne finde anvendelse, når lejemålets ophør skyldtes en oprindelig retlig mangel fra udlejers side.

Hvad kan udledes af dommen?
Vestre Landsrets dom af 4. oktober 2023 (TBB 2024.240) understreger vigtigheden af, at både udlejer og lejer nøje overvejer formuleringen af anvendelsesbestemmelsen i erhvervslejekontrakter og præciserer, hvem af parterne der bærer ansvaret for, at lejemålet lovligt kan anvendes til det aftalte formål.

I praksis vil ansvaret for, at lejemålet kan anvendes til det aftale formål ved lejemålets begyndelse i de fleste tilfælde påhvile udlejer, samtidig med at lejers ansvar vil være afgrænset til den faktiske brug af det lejede under selve lejeperioden.

Her er det vigtigt, at udlejer medtager gældende planlovgivning samt andre privat- og offentligretlige forskrifter i overvejelserne, når anvendelsesbestemmelsen skal skrives, idet udlejer i værste tilfælde kan ende med at skulle afholde omkostninger til senere lovliggørelse af det aftalte formål samt godtgøre lejers erstatning, ligesom udlejer kan miste retten til at opkræve leje i en periode.

I nogle situationer ser man også, at lejer påtager sig ansvaret for, at det lejede lovligt kan anvendes til det aftalte formål, og her vil lejer – såfremt anvendelsen viser sig ikke at være lovlig – kunne risikere at have bundet sig til en erhvervslejekontrakt uden mulighed for at sikre sig en indtægt grundet indstillet drift.