Indsigt

Aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger

21.02.20

Regeringen, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet indgik den 30. januar 2020 ”Aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.” Aftalen har endnu ikke udmøntet sig i et lovforslag.

Aftalen indeholder fem initiativer:

  • Spekulantstop
  • Grønt incitament
  • Grønt energikrav
  • Huslejebremse
  • Styrkelse af lejerne
  • Spekulantstop

Aftalen indebærer, at der indføres en karensperiode på 5 år. I denne 5-årige karensperiode, må udlejeren ikke opkræve leje efter boligreguleringslovens (BRL) § 5, stk. 2. Udlejeren er berettiget til at udføre gennemgribende forbedringer i karensperioden, men kan alene opkræve leje efter reglerne i BRL § 5, stk. 1, om omkostningsbestemt leje.

Grønt incitament
Parternes grønne incitament indebærer, at den 5-årlige karensperiode bortfalder, hvis udlejeren hæver ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer, eller hvis udlejeren foretager effektive energiforbedringer for mindst 3.000 kr. pr. m2.

Grønt energikrav
I dag gælder der et krav om, at en ejendom skal være klassificeret med minimum energimærke D, hvis udlejeren skal kunne opkræve leje i henhold til BRL § 5, stk. 2. Aftalen medfører, at ejendommen fremover skal leve op til minimum energimærke C, før lejen kan fastsættes efter BRL § 5, stk. 2. Alternativt gives der mulighed for, at kravet kan imødekommes ved, at udlejer løfter ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.

Huslejebremse
I dag må lejen for lejemål, der er gennemgribende forbedret i henhold til BRL §5, stk. 2, ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Ifølge retspraksis kan der tillægges en skønsmæssig margin på op til 10 % af det lejedes værdi. Aftalen indebærer, at det skønsmæssige element i lejefastsættelsen fjernes, så lejen fremover ikke må overstige det lejedes værdi.

Styrkelse af lejerne
Parternes initiativ til styrkelse af lejerne indebærer i sig selv en række initiativer herunder, at udlejere forbydes at tilbyde lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål, at der etableres et huslejeregister med henblik på gennemsigtigheden i lejeniveauerne, at der ved huslejenævnenes vurdering af sammenligningslejemål fremover skal lægges vægt på sammenligningslejemål, der allerede er prøvet ved huslejenævnene, at der indføres et krav om besigtigelse før forbedringer efter BRL §5, stk. 2, at der indføres et krav om ens oplysninger ved behandling af sager i huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond, at der indføres krav om, at udlejer fremover skal orientere beboerrepræsentationen eller lejerne om afgørelser afsagt om lejeforhold i ejendommen, at det gebyr, udlejer ifalder i sager, hvor lejer får fuld medhold forhøjes fra 2.180 kr. til 6.000 kr., at det gebyr, beboerrepræsentationen kan opkræve fra lejerne forhøjes fra 352 kr. årligt til 500 kr. årligt, at muligheden for at etablere et system, hvor samtlige huslejenævnsafgørelser offentliggøres, undersøges, og at der skal nedsættes et udvalg, som skal analysere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.

– 0 –

Udover ovenstående fem overordnede initiativer vil parterne også foretage regulering af reglerne om andelsboligforeninger og tilbudspligt.

Andelsboligforeninger, der anvender valuarvurderinger, vurderes som private udlejningsejendomme. For at aftalens initiativer ikke får negative konsekvenser for disse andelsboligforeninger, indebærer aftalen, at valuarvurderede andelsboligforeninger får mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt.

For andelsboligforeninger, der benytter den offentlige ejendomsvurderinger, giver aftalen mulighed for tidsubegrænset at anvende de gamle vurderinger.

Desuden indebærer aftalen, at den 5-årige karensperiode ikke skal gælde ved omdannelsen fra andelsbolig til udlejningsejendom, ligesom normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om opløsning af andelsboligforeninger lovfæstes.

Som et sidste led i aftalen er parterne enige om, at lejelovens gældende regler om tilbudspligt skal ændres, så det fremover ikke er muligt at omgå tilbudspligten ved at placere en ejendom i et selskab. Der tænkes i den forbindelse formentlig på, at det ikke længere skal være muligt at overdrage kapitalandele i moderselskaber, uden at tilbudspligten udløses.

Parterne forventer at fremsætte et lovforslag med henblik på ikrafttræden den 1. juli 2020.

For yderligere oplysninger om den indgåede aftale kan advokat og partner Anders Hermansen kontaktes (ahe@skaureipurth.com).

Kontakt

Anders Hermansen

Anders Hermansen

Advokat, partner