Udvalg vil give ”førstehjælp” til reglerne om tilbudspligt i lejeloven

26.09.25

Artiklen omhandler de foreslåede ændringer til reglerne om tilbudspligt i lejeloven fra det politiske nedsatte udvalg. Artiklen gennemgår udvalgte dele af udvalgets forslag til at modernisere og præcisere reglerne, for at undgå bureaukrati og sikre en effektiv proces samt forhindre ”omgåelse” af tilbudspligten gennem selskabsstrukturer.

Tilbudspligten i lejeloven og behovet for en gentænkning af reglerne
Et udvalg bestående af 6 medlemmer (Udvalget) blev sammensat på baggrund af den politiske aftale om bygge- og boligpolitiske indsatser af 15. maj 2023. Dets formål var at analysere, hvordan en mindre bureaukratisk, mindre omkostningstung og smidig tilbudspligt kan tilsikres, og Udvalget har i den forbindelse offentliggjort sin rapport (af 12. august 2025) med forslag til regelændringer i lejeloven.

Tilbudspligten efter lejelovens kapitel 24, har til formål at give lejere mulighed for at overtage visse ejendomme på andelsbasis, før disse overdrages til tredjemand.

Når tilbudspligten udløses, skal ejendommens ejer(e) tilbyde samtlige lejere af beboelseslejlighederne mulighed for, ved at der dannes andelsboligforening, at lejerne erhverver ejendommen til samme købesum, kontakte udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salget til tredjemand. Tilbudspligten aktiveres, når ejendommens ejer(e) ønsker at overdrage ejendommen i forskellige situationer, hvilke situationer Udvalget nu anbefaler at tilpasse, ligesom processen anbefales smidiggjort af hensyn til effektivisering.

Foreslåede ændringer
Artiklen fokuserer på Udvalgets konkrete forslag angående aktivering af tilbudspligten som følger af lejelovens § 198. Forslagene er følgende:

Ændring af reglerne ved overdragelse af kapitalandele i visse selskaber
Udvalget foreslår at ligestille selskaber med begrænset hæftelse, således at tilbudspligten tillige skal gælde for overdragelse af kapitalandele i kommanditselskaber med en komplementar med begrænset hæftelse samt for partnerselskaber på samme vilkår, som for anparts- og aktieselskaber, når disse ejer tilbudspligtige ejendomme.

Selskabsstruktur, som ikke har begrænset hæftelser, såsom interessentskaber, er således undtaget det anbefalede ændringsforslag.

Afgørende for, om selskabets disposition af kapitalandele udløser tilbudspligt forbliver dog, som beskrevet i lejelovens § 198, de situationer, der udløser tilbudspligt, medmindre reglerne modificeres yderligere i henhold til Udvalgets rapport og anbefalinger.

Ændring af reglerne ved successiv overdragelse af kapitalandele
Udvalget foreslår at præcisere regler for successive overdragelser, der aktiverer tilbudspligten ved tilføjelsen af følgende: ”ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når majoritetshaveren inden for en periode på 1 år overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, (…)”. Dette for at tydeliggøre, hvad der udgør en ”samlet disposition/transaktion”, der aktiverer tilbudspligten.

Forslaget forsøger at begrænse muligheden for omgåelse af tilbudspligten ved successive overdragelser af kapitalandele.

Ændring af reglerne ved salg af kapitalandele i holdingstruktur
Udvalget foreslår, at overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber, der indirekte ejer ejendomme, fremover skal udløse tilbudspligt på samme måde, som direkte overdragelser. Dette skal forhindre omgåelse af reglerne gennem komplekse selskabsstrukturer.

Overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber vil derfor være omfattet af reglerne om tilbudspligt på samme måde som overdragelse af kapitalandele i selskabet, der ejer ejendommen.

Ændring af reglerne så tilbudspligt kan udløses ved kapitalandelsudvidelser mv.
Udvalget foreslår at regulere kapitalandelsudvidelser mv., således at tilbudspligten ikke alene udløses ved salg af ejendommen, men også når en kapitalandelsudvidelse medfører, at majoriteten i ejerskabet de facto ændres.

Tilbudspligten vil således efter indførelse af denne nye regel kunne udløses ved kapitalandelsudvidelse (kapitalforhøjelse) eller en ændring af kapitalandelenes stemmevægt el. lign., hvis dette medfører at stemmemajoriteten i selskabet ændres.

Ændring af reglerne så undtagelsesbestemmelserne udvides
Udvalget foreslår, at undtagelsesbestemmelsen til tilbudspligten i lejelovens § 198, stk. 2, nr. 2, udvides. Undtagelsen skal også gælde for overdragelser til ejers ægtefælle, beslægtede eller besvogrede i et nærmere afgrænset omfang, når overdragelsen sker ved overdragelse af selskabet, der ejer ejendommen, og ikke kun ved overdragelse af selve ejendommen. Overdragelse til disse vil således ikke udløse tilbudspligt.

Herudover foreslår Udvalget, at der indføres et nr. 6 og nr. 7 til lejelovens § 198, stk. 2, hvori der henholdsvis undtages koncerninterne transaktioner og overdragelse ved tvangsauktion, hvor af sidstnævnte (tvangsauktion) allerede er undtaget i henhold til motiverne gældende lov.

Overdragelserne til disse vil således heller ikke udløse tilbudspligten.

Sammenfattende
Retsvirkninger af Udvalgets foreslåede ændringer og tilføjelser til tilbudspligten i lejeloven for så vidt angår aktivering af denne kan således opsummeres som følgende:

• Successive overdragelser af kapitalandele indenfor en bestemt periode kan i visse tilfælde anses som en samlet overdragelse, der skal udløse tilbudspligt
• Overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber, der indirekte ejer ejendomme, skal fremover udløse tilbudspligt.
• Aktieudvidelser, der medfører ændret majoritet, skal fremover udløse tilbudspligt.
• Overdragelser af aktier eller anparter i et selskab til beslægtede (familiemedlemmer) samt koncerninterne transaktioner og tvangsauktioner skal fremover undtages fra tilbudspligten.

De foreslåede ændringer til tilbudspligten i lejeloven er omfattende, og forsøger at give ”førstehjælp” til tilbudspligten, men det er usikkert om anbefalingerne vil få de ønskede virkninger – altså mindre bureaukrati m.v. og også flere ejendomme, der skal tilbydes lejerne.

Vi følger udviklingen i markedet, hvad der vedtages og om ”førstehjælpen”, hvis den vedtages, får den politisk tilstræbte virkning for tilbudspligten i lejeloven, eller om tilbudspligten skal ”genoplives” ved andre politiske tiltag.