Indskrænkning af udlejers ret til at opsige erhvervslejer ved ombygning af det lejede?

30.05.25

Denne nyhed dykker ned i udlejers opsigelsesadgang efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2, som følge af ombygning eller nedrivning. Der fokuseres på en afgørelse fra Landsretten fra 2024, og det vurderes, hvorvidt afgørelsen indebærer en indskrænkning af udlejers opsigelsesadgang.

Generelt om udlejers opsigelsesadgang efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2
Erhvervslejelovens § 61, stk. 2, regulerer udlejers adgang til at opsige andre erhvervslejemål end de såkaldte “fri opsigelige lejemål” nævnt i § 61, stk. 1. Udgangspunktet er, at udlejer kun kan opsige sådanne lejemål, hvis én af de følgende opregnede grunde i § 61, stk. 2, nr. 1-4, foreligger:

1. Udlejer ønsker selv at benytte det lejede,
2. Udlejer dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes,
3. Lejers manglende iagttagelse af god skik og orden ved benyttelse af det lejede og
4. Øvrige vægtige grunde, som gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Herudover foreligger der begrænsninger i form af varsler, betaling af erstatning og formkrav, som fremgår af erhvervslejeloven – og i øvrigt i nogen grad kan være aftalt imellem parterne. Udlejers opsigelsesadgang er blevet prøvet i retten i flere forskellige sager, hvor lejer har gjort indsigelse mod opsigelsen. I en nyere sag (TBB 2024.635 V) fastholdt Landsretten den gældende retspraksis med sin afgørelse ved at lægge vægt på de krav og kriterier, som følger af bestemmelsen og af praksis.

Landsrettens afgørelse angående erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2 (TBB 2024.635 V)
Sagen angik, hvorvidt udlejer var berettiget til at opsige et erhvervslejemål, benyttet til massage- og akupunkturklinik, med henvisning til en forestående ombygning af ejendommen efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2. Udlejer ønskede at omdanne ejendommen, herunder lejemålet beliggende på 1. sal, til boliger og restauranter, og gjorde gældende, at ombygningen nødvendiggjorde lejers fraflytning.

Landsretten frifandt lejer og stadfæstede dermed byrettens dom med den begrundelse, at det på opsigelsestidspunktet ikke var dokumenteret, at lejemålet måtte skulle fraflyttes som følge af ombygningen. Landsretten har i forlængelse af dette tilføjet, at der ikke på dette tidspunkt med tilstrækkelig sikkerhed forelå grundlag for at antage, at ombygningsprojektet ville opnå godkendelse.

Retten påpeger, at udover manglende bevisførelse, forelå der heller ikke en byggetilladelse og planerne for ombygningen i det store hele var ukonkrete. Det kan således udledes, at udlejers opsigelse manglede aktualitet og derfor ikke kunne begrunde en opsigelse efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2.

Dommen bekræfter dermed de krav, der følger af erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2, om udlejers opsigelsesadgang ved ombygning og illustrerer, hvor afgørende disse er for bedømmelsen af, om opsigelsen er berettiget:

• Udlejer skal dokumentere, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at lejemålet må fraflyttes. Det er således ikke tilstrækkeligt med generelle eller fremtidige planer – der skal foreligge konkret og aktuel dokumentation på opsigelsestidspunktet.
• Opsigelsen kan ikke ske på et usikkert eller uafklaret grundlag, f.eks. hvis der endnu ikke er opnået byggetilladelse, eller hvis det ikke er sikkert, at ombygningen vil nødvendiggøre fraflytning (aktualitet).
• Bevisbyrden for, at betingelserne for opsigelse er opfyldt, påhviler udlejer

Tidligere afgørelser – retspraksis opretholdt
I TBB 2005.9 Ø blev lejer, som anvendte lejemålet til rideskole, opsagt af udlejer efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2 og 4, det vil sige henholdsvis bestemmelsen om ombygning af ejendommen og øvrige vægtige grunde, som gjorde ophør af lejeforholdet særligt magtpåliggende. Udlejers opsigelse blev begrundet med (i) nedrivning eller ombygning til bolig eller andet erhverv og til (ii) rømning af de lejede lokaler grundet nedstyrtningsfare og efterfølgende påbud om lovliggørelse af uforsvarlige forhold.

Udlejer gjorde i den forbindelse gældende, at nedrivning var aktuel relevant for opsigelse af lejemålet, idet kommunen havde ophævet et tidligere nedlagt forbud mod nedrivning af ejendommen. Landsretten udtalte dog, at dette ikke kunne sidestilles med at der var opnået en nedrivningstilladelse. Landsretten fandt i den forbindelse, at udlejer ikke havde løftet bevisbyrden for, at vedligeholdelsesarbejderne i forbindelse med påbuddet nødvendiggjorde lejers fraflytning, da spørgsmålet ikke blev nærmere belyst ved evt. skønserklæring eller vidneforklaring.

I en anden sag (TBB 2009.320 V) blev lejer opsagt af udlejer på grund af en ombygning af ejendommen, som skulle ændres fra erhvervslejemål til boliglejemål. På trods af, at landsretten efter en afvejning af parternes forhold nåede frem til, at udlejers opsigelse var rimeligt begrundet, blev lejer alligevel frifundet. Dette begrundede landsretten med, at udlejer ikke på opsigelsestidspunktet havde indhentet byggetilladelse og kunne heller ikke bevise, at en sådan tilladelse ville blive meddelt.

Landsretten nåede altså frem til, at ombygning af ejendommen hverken var dokumenteret eller aktuel og kunne derfor ikke begrunde en opsigelse af lejer.

Sammenfattende
Landsrettens dom i TBB 2024.635 er således et klart eksempel på, at udlejer skal kunne dokumentere, at den pågældende ombygning nødvendiggør fraflytning, og at denne dokumentation skal foreligge allerede på opsigelsestidspunktet. Dette stemmer overens med ordlyden i erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2, hvor udlejers opsigelsesadgang er underlagt krav til dokumentation og aktualitet.

Dette er tillige på linje med tidligere afsagte afgørelser, hvorfor den nyere afgørelse i 2024 ikke umiddelbart sætter flere krave til udlejer eller på anden vis indskrænker udlejers opsigelsesadgang grundet ombygning eller nedrivning.