Generationsskifte af ejendomsporteføljer er blevet nemmere

22.08.25

Med virkning fra den 1. januar 2025 blev der indført flere væsentlige ændringer, som kan gøre generationsskifte af ejendomsvirksomheder både nemmere og billigere, ligesom udlejningsejendomme kan anvendes som løftestang til at generationsskifte formuer i holdingselskaber. I denne nyhed gennemgår vi ændringerne og betydningen deraf.

Aktiv udlejning som erhvervsmæssig aktivitet
Ved den nye lov er der sket en præcisering og lempelse af reglerne om såkaldt aktiv udlejning af fast ejendom. Aktiv udlejning anses nu som en erhvervsmæssig aktivitet, hvilket betyder, at ejendomsvirksomheder, der opfylder disse krav, ikke længere kategoriseres som ”pengetanke”.

Pengetankreglen omfatter virksomheder, hvis væsentligste aktivitet er passiv kapitalanbringelse frem for aktiv erhvervsmæssig drift. At ejendomsvirksomheder var karakteriseret som en pengetank inden lovens ikrafttræden havde afgørende konsekvenser, da disse virksomheder således ikke var omfattet af successioner eller andre skattebegunstigelser, som aktive erhvervsvirksomheder var.

Adgangen til reglerne om succession indebærer således, at der ikke udløses avancebeskatning af den ældre generation, mens den yngre generation samtidig delvist kan finansiere overtagelsen af virksomheden rentefrit ved overtagelsen af den udskudte skat.

Det nyligt vedtagne lovforslag præciserer pengetankreglerne yderligere og udvider dermed definitionen af aktiv udlejning, som nævnt ovenfor. Aktiv udlejning omfatter nu også situationer, hvor virksomheden drives som en samlet udlejningsvirksomhed, og ejendommen har været aktivt drevet i mindst ét år før overdragelsen

Aktiv udlejning kræver, at ejeren selv varetager væsentlige opgaver såsom beslutning om indgåelse af aftaler og den økonomiske drift i forbindelse med ejendomsudleje. Ejeren kan vælge at outsource øvrige praktiske opgaver til en ejendomsadministrator eller en vicevært, men skal fortsat besidde den endelige beslutningskompetence.

For at sikre at det kun er reelle erhvervsvirksomheder, der kan gøre brug af lempelserne, er det også et krav, at ejendommen eller ejendomsvirksomheden har været aktivt drevet i mindst ét år før overdragelsen, og at denne aktivitet fortsætter efter generationsskiftet.

Selskaber, der hovedsageligt foretager passive investeringer i udlejningsejendomme eller værdipapirer mv., er også fortsat afskåret fra skattemæssig succession, og lovændringen medfører således ikke ændringer for disse virksomheder.

Krav om ejerandel
For at foretage generationsskifte med succession er det herudover nødvendigt, at overdrageren direkte og indirekte besidder en ejerandel på mere end 50 % af udlejningsejendommen eller råder over mere end 50 % af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.

Lempelserne sikrer, at aktiver som fast ejendom kan overdrages med succession, hvis de udgør en væsentlig del af virksomhedens drift.

Mulighed for nedsat bo- og gaveafgift
Udover muligheden for succession er der også ved lovændringen skabt mulighed for at gøre brug af en nedsat bo- og gaveafgift på 10% i stedet for den normale sats på 15 %.

Samtidig indfører reglerne flere værn mod misbrug, herunder krav om ejerandele, aktiv deltagelse, og opretholdelse af ejerskab og virksomhed efter overdragelsen, hvilket sikrer balancen mellem erhvervslivets behov og hensynet til samfundsøkonomien.

Sammenfattende
Det, du skal være opmærksom på for at vurdere, om din ejendomsvirksomhed kan drage fordel af de nye regler, er følgende:

1. Om der er tale om aktiv drift af ejendomsvirksomheden,
2. Om ejerskabet har bestået i mindst 1 år, og
3. Om ejerandelen er på mere end 50%

De nye regler om generationsskifte af ejendomsvirksomheder med succession indebærer væsentlige forbedringer for virksomhedsejere og deres familier. Ændringerne understøtter, at ejendomsvirksomheder, der drives aktivt, lettere kan overdrages mellem generationer uden unødvendige likviditetsbelastninger.

Netværksarrangement
Skau Reipurth Advokatpartnerselskab og Svalner Atlas Tax vil i løbet af efteråret afholde et netværksarrangement om emnet. Hvis du ønsker en invitation til arrangementet, kan du tilmelde dig via chn@skaureipurth.com. Du vil senere hen modtage en invitation.