Endelighedskrav og udtømmende formkrav efter lejelovens § 194 fastslås i praksis

28.11.25

Når en lejer får medhold, og resultatet skal deles med alle i ejendommen, bliver det afgørende, at formalia er på plads. Med dommen fra Østre Landsret den 17. november 2025 (GD 2025.67 Ø) er der nu sat en skarpere streg under, hvornår udlejers orienteringspligt efter lejelovens § 194 indtræder, og hvilke formkrav der skal være opfyldt for, at en orientering er gyldig.

Baggrund og de faktiske omstændigheder
Sagen udsprang af en ejendom på Bornholm med 88 lejemål, hvor Huslejenævnet traf to afgørelser, hvori lejere helt eller delvist fik medhold. Udlejer orienterede ikke de øvrige lejere om den første afgørelse, da denne inden fristens udløb blev indbragt for boligretten og senere afsluttet ved forlig.

For den anden afgørelse ophængte udlejer en skrivelse på opslagstavlerne på ejendommen med henvisning til, at afgørelsen kunne hentes hos viceværten, men uden at vedlægge selve afgørelsen.

Sagen rejste tre centrale spørgsmål:

• For det første, om orienteringspligten indtræder, når en huslejenævnsafgørelse indbringes for boligretten og efterfølgende afsluttes ved forlig.
• For det andet, om orienteringen er gyldig, hvis afgørelsen ikke er vedlagt, men orienteringen giver besked om, at selve afgørelsen efter ønske kan afhentes.
• For det tredje, hvordan bøden efter lejelovens § 194, stk. 3, skal fastsættes, når der mangler forudgående praksis og forarbejder.

Lejelovens § 194, stk. 1 og 2, fastsætter en pligt for udlejer til inden 2 uger fra den endelige afgørelse, skriftligt at meddele beboerrepræsentationen eller – hvis der ikke er en beboerrepræsentation – samtlige lejere, når en lejer helt eller delvist får medhold i en sag. Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat samt kopi af den trufne afgørelse. Overtrædelse af stk. 1 er strafbelagt med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, jf. lejelovens § 194, stk. 3.

Landsretten præmisser og resultat
For så vidt angår afgørelsen, der senere blev indbragt for boligretten og endte i et forlig mellem parterne, fastslog Landsretten, at lejelovens § 194, stk. 1, må forstås sådan, at orienteringspligten alene omfatter endelige afgørelser, og retten fandt af den årsag ikke, at der var sket en overtrædelse af orienteringspligten.

Anderledes forholdt det sig i den afgørelse, der ikke endte med forlig. Her fastslog landsretten, at udlejers orientering var ugyldig, fordi de udtømmende formkrav i lejelovens § 194, stk. 2, ikke var opfyldt. Landsretten udtalte, at orienteringspligten ikke er opfyldt, hvis der blot henvises til, at afgørelsen kan afhentes.

Særligt om bødefastsættelsen
Boligretten idømte oprindeligt udlejer en bøde på 250.000 kr. Retten havde her lagt vægt på den økonomiske fordel, udlejer kunne have opnået ved ikke at orientere de øvrige lejere om huslejenævnets afgørelser, samt på antallet af lejemål i ejendommen.

Landsretten bemærkede dog, at der hverken i loven eller dens forarbejder er fastsat retningslinjer for, hvordan straffen skal udmåles, og at der heller ikke findes praksis på området. Da bødepåstanden, som var anslået af anklagemyndigheden, ikke var nærmere begrundet – for eksempel med udtalelser fra relevante myndigheder eller generelle overvejelser om bødeniveauet – ændrede landsretten derfor boligrettens afgørelse og lod bøden bortfalde i medfør af straffelovens § 83, 2. pkt., og § 82, nr. 4.

Dommens praktiske konsekvenser for udlejer
Dommen giver tre klare retningslinjer for praksis:

For det første skal udlejere sondre skarpt mellem ”afgørelser” og ”endelige afgørelser”. Orienteringspligt kan først opstå ved en endelig afgørelse med indhold, der giver lejer helt eller delvist medhold, og ikke når en huslejenævnsafgørelse indbringes for boligretten og efterfølgende afsluttes ved forlig.

For det andet skal formkravene i lejelovens § 194, stk. 2, efterleves strikt. Det er ikke tilstrækkeligt at henvise til, at afgørelsen kan afhentes. En kopi af afgørelsen skal faktisk vedlægges meddelelsen, og meddelelsen skal indeholde både tvistens emne og afgørelsens resultat. Manglende opfyldelse medfører ugyldighed af orienteringen og kan straffes, hvis tilregnelseskravet er opfyldt.

For det tredje tydeliggør dommen, at straffastsættelse efter lejelovens § 194, stk. 3, må være forankret i begrundede kriterier. Under retningslinjer i loven, forarbejder eller praksis – og at uden en begrundet bødepåstand, kan en høj bøde ikke opretholdes.