Småhuse forbliver småhuse trods sammatrikulering – Østre Landsret bekræfter principperne

30.01.26

Østre Landsret har i ny afgørelse (GD 2026.02Ø) tydeliggjort, at ejendommes status som småhuse eller storejendomme fortsat beror på forholdene pr. 1. januar 1995 – uanset hvilke matrikulære ændringer, der senere måtte ske. Dommen giver et vigtigt pejlemærke for bl.a. udlejere, administratorer og investorer, der arbejder med ejendomme i porteføljer, hvor status har væsentlig betydning for regulering af leje, skatter og afgifter.

Overblik over sagen
I 2019 samlede en ejer fem ejendomme, som tidligere lå på hver deres matrikel, på ét fælles matrikelnummer. To af dem var småhuse, jf. lejelovens § 7, mens de øvrige tre var kategoriseret som storejendomme jf. lejelovens § 6.

Efter sammatrikuleringen anførte ejeren, at der nu forelå én samlet storejendom, bl.a. med henvisning til lejelovens § 8, stk. 1., nr. 1 om det generelle ejendomsbegreb,  og at hele ejendommen derfor skulle være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, samt at der ikke var lovhjemmel til, at en ejendom kunne have to forskellige ejendomskategorier i lejeretlig forstand.

Grundejernes Investeringsfond fastslog imidlertid, at småhusenes status fra 1. januar 1995 fortsat gjaldt, da matrikulære ændringer ikke kan ændre en ejendoms lejeretlige identitet.

Sagen blev herefter henvist til landsretten som første instans.

Østre Landsret lagde til grund, at den historiske status pr. 1. januar 1995 fortsat er bestemmende, samt at lejelovens § 8, stk. 1., nr. 1 alene kodificerer den gældende retstilstand uden at ændre den.

Dermed skulle de to småhuse fortsat behandles som småhuse og forblive ikke-bindingspligtige – også på samme matrikel som storejendommene.

Derudover bemærkede Østre Landsret udtrykkeligt, at hvis en storejendom omvendt blev delt op i flere matrikler efter den 1. januar 1995, ville dette heller ikke give grundlag for at behandle de nye enheder som småhuse.

Hvad betyder det i praksis?
Historiske forhold er styrende, også selv om ejendommen gennemgår omfattende efterfølgende ændringer af teknisk, administrativ eller matrikulær karakter.

Kompleks administration er ikke et retligt argument – en sammenlagt matrikel, som både rummer småhus- og storejendomsregulering, bør kunne håndteres via skønsmæssig fordeling.

Praktiske råd til udlejere, administratorer og investorer mv.
For aktører inden for udlejningsejendomme er det bl.a. væsentligt at være opmærksom på:

• at få afklaret ejendommens status pr. 1. januar 1995, før der gennemføres strukturelle eller matrikulære ændringer
• at sikre korrekt segmentering mellem småhuse og storejendommene (herunder tydelig dokumentation) ved varsling af skatter, afgifter og lejeregulering på blandede matrikler
• at planlægge drift og investering ud fra, at småhuse bevarer deres status uanset senere matrikulære dispositioner.