Totalentreprise og overdragelse af rådgivere

30.05.25

Det har gennem mange år været en kendt model i byggeriet, at en bygherre indgår aftale med en eller flere tekniske rådgivere om et nærmere angivet projekt, som – efter de indledende rådgivningsfaser – udbydes i totalentreprise, hvor rådgiverne fastholdes på projektet og overdrages til totalentreprenøren. I denne artikel prøver vi at samle op på kendte udfordringer, som modellen indebærer. I artiklen kommer vi endvidere med forslag til, hvordan parterne bedst muligt at undgå disse faldgruber.

1. Baggrund
Formålet og fordelene ved modellen set fra bygherres side er, at man fastholder rådgivers viden i projektet. Herved kan man holde omkostningerne nede, ligesom man kan fastholde de grundlæggende tanker bag- og principperne for den projektering som allerede er udført, hvilket ofte er fornuftigt.

For totalentreprenøren kan det (også) være en fordel, at rådgiver kender projektet og opgaven, og at rådgiver dermed er ”klædt på” fra dag ét, ligesom rådgiver kan have en interesse i at fortsætte det gode arbejde og således fortsætte med at projektere og i øvrigt rådgive i det videre forløb.

2. Risikohåndtering
Selvom parterne har en interesse i at anvende modellen, hvor rådgivers aftalerelation overgår fra bygherre til totalentreprenøren, kan der bestå en risiko i, at rådgiver ikke kender sin kommende aftalepart (totalentreprenøren).

Modellen giver bl.a. af den grund erfaringsmæssigt anledning til nogle typiske udfordringer, som parterne med fordel kan være opmærksomme på allerede ved aftaleindgåelsen, og når opgaven startes.

2.1 Klare aftaler
For det første er det afgørende for et succesfuldt projektforløb, at der er klare aftaler for, hvornår overdragelsen skal finde sted, og med hvilken skæring i forhold til rådgivers ydelser, tid og honorar m.v. Herved opnår man, at totalentreprenøren ved hvad der overtages, bygherre kan få afsluttet aftaleforholdet med rådgiver endeligt og opgjort økonomien, herunder økonomi forbundet med eventuelle tillægsydelser, og rådgiver får klarhed over hvilken kontraktpart man skal henholde sig til for hvilke dele af sin ydelse.

2.2 Skæringstidspunkt
Det oplagte er naturligvis, at overdragelsen finder sted i forbindelse med en af bygherre godkendt faseovergang. Herved opnår parterne klarhed over stadet på rådgivers ydelser, og der skabes en sikker baseline for det videre arbejde med projektering og udførelse. Det er i almindelighed også intentionen, men der er mange eksempler på, at forløbet ender ud i et noget mere komplekst billede. Hvis man står i den situation, at overdragelsen finder sted uden en egentlig faseovergang, eller hvor der er udeståender for faseovergangen, anbefales det, at sikre klare aftaler mellem alle tre parter om, hvilke konsekvenser det skal have for tid og økonomi.

2.3 ”Slutopgørelse”
I forholdet mellem bygherre og rådgiver kan det anbefales at lade det fremgå af rådgiveraftalen, at der skal sendes en form for slutopgørelse fra rådgiver til bygherre i forbindelse med overdragelsen, så man får opgjort et eventuelt udestående.

I forholdet mellem bygherre og totalentreprenør modsvares det af bestemmelser om, hvilket materiale totalentreprenøren kan forvente at modtage, eksempelvis et fuldt projektforslag. Det anbefales, at parterne i totalrådgiveraftalen klart angiver, hvilket projektmateriale og på hvilket niveau (fase), som totalentreprenøren kan forvente at modtage og hvornår. Det gælder for projektmateriale, som modtages både før og i forbindelse med rådgivers ”overgang”. Totalentreprenøren må derefter på helt sædvanligvis følge op og eventuelt reklamere over for sin kontraktpart (bygherre), hvis det ikke sker, og efter overdragelse over for rådgiver, hvis denne er i forsinkelse.

2.4 Tidsplanen
Der bør være en særlig opmærksomhed omkring- og koordinering af de tidsmæssige rammer de enkelte aftaler imellem. Hvis der i rådgiveraftalen er fastsat terminer for rådgivers ydelser i faser, som ligger efter overdragelsen til totalrådgiver, bør de terminer, som gælder for totalentreprenørens udførelse, så vidt muligt være afstemt med terminerne for rådgivers ydelser. Koordinering af tid mellem totalentreprenørens ydelser og rådgivers ydelser er med andre ord et væsentligt opmærksomhedspunkt.

Totalentreprenøren bør altid have mulighed for at gennemgå den indgåede rådgiveraftale, hvorved totalentreprenøren – som minimum – har mulighed for at gøre sig bekendt med det aftalte inden afgivelse af tilbud, herunder at få mulighed for at vurdere robustheden af aftalte tidsplaner, afleveringsterminer mv. Endnu bedre vil det være, hvis de tidsmæssige rammer kan fastsættes med inddragelse af alle tre parter, hvilket dog ofte ikke er muligt, da totalentreprenøren først kendes efter tilbudsindhentning.

I de tilfælde, hvor der sker en tidsmæssig forskydning af projektet i perioden fra indgåelse af rådgiveraftalen til indgåelse af aftale med totalentreprenøren og den efterfølgende overdragelse af rådgiver til totalentreprenøren, bør parterne i tillæg til både rådgiveraftalen og totalentrepriseaftalen foretage de nødvendige relevante justeringer. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis rådgiver har et berettiget krav på tidsfristforlængelse. Det kan kræve velvillighed fra alle parter at nå til enighed herom, da en tidsfristforlængelse for rådgiver ikke nødvendigvis skal slå igennem 1:1 over for totalentreprenøren, som ofte kan starte i hvert fald nogle af sine forberedende arbejder uafhængigt heraf. Særligt i de tilfælde, hvor en faseovergang ikke bliver skarp, eksempelvis som følge af udestående eller udskudte ydelser, kan det at få etableret en sikker skillelinje for tid og økonomi give udfordringer, som fortsætter med videre i projektet. I sådanne tilfælde hvor de er tale om udskudte leverancer, bør det ligeledes håndteres i forholdet mellem bygherre og totalentreprenør.

2.5 Kommunikation
Det er væsentligt, at alle tre parter efter overdragelsen er opmærksomme på- og respekterer de ændrede aftalerelationer, herunder særligt det forhold at rådgiver ikke længere er underlagt bygherres instruktion. Anvisninger om projekteringen og anmodninger om ændringer skal gå via totalentreprenøren, på samme måde skal rådgivers spørgsmål, afklaringer m.v. gå til totalentreprenøren, og aftaler om konsekvenser for tid og økonomi må derefter håndteres i de respektive aftaleforhold. Det giver erfaringsmæssigt anledning til en del udfordringer.

2.6 Fejl og mangler
Et sidste, men ofte ganske vigtigt punkt, er spørgsmålet om betydningen af projektmangler og fejl i projektet. Viser det sig, at der er mangler i projektmaterialet eller hvis der er egentlige projekteringsfejl, vil totalentreprenøren i forholdet til bygherre ofte indtage det synspunkt, at det stammer fra tiden, før rådgiver overgik til totalentreprenøren, og at denne derfor har krav på tid og økonomi. Bygherren vil ofte afvise sådanne krav med henvisning til overdragelsen af rådgiver, og med henvisning til at den efterfølgende detaljering og videreudvikling af projektet er totalentreprenørens risiko. Rådgiver vil typisk afvise, at der er tale om ansvarspådragende fejl eller forglemmelser med henvisning til, at forholdet er affødt af tilkomne ændringsønsker eller præciseringer fra enten totalentreprenør eller bygherre.

Det vil i mange situationer være ganske vanskeligt at fastslå, præcis hvornår en fejl eller forglemmelse er sket. Det kan være, at man kan se, hvornår en regnefejl optræder første gang, men er det ”bare” en regnefejl, eller er forholdet det, at en eller flere af rådgivers forudsætninger for beregningen er ændret? Det kan gøre billedet mere uklart. Et andet spørgsmål kan være, hvor detaljeret projektmaterialet kan forventes at være i de enkelte faser, og dermed om et forhold burde have stået klart før eller efter overgangen. Det er ikke spørgsmål, som kan besvares generelt, og heller ikke noget man med sikkerhed kan undgå eller sikre sig mod. En del uklarhed vil dog kunne undgås, hvis parterne er opmærksomme og omhyggelige med, at få etableret en klar skillelinje for stade på ydelserne i forbindelse med overdragelsen, og hvis parterne i det efterfølgende forløb respekterer og overholder de ændrede instruktionsbeføjelser.

I forlængelse heraf understreges vigtigheden af, at de respektive aftaler mellem parterne forholder sig til rådgivers ansvar for fejl og mangler. Det bør fremgå udtrykkeligt af aftalerne, om totalentreprenøren (over for bygherre) påtager sig risiko og/eller ansvar for rådgivers evt. fejl og mangler med tilbagevirkende kraft eller fra et senere tidspunkt, og i givet fra hvilket tidspunkt. I forlængelse heraf bør parterne forholde sig til, hvilke muligheder for forsikringsdækning, de enkelte scenarier medfører.